楼市四年限购即将淡出 “双向调控”启程
栏目:行业新闻 发布时间:2021-08-30

    原标题:即将淡出的限购

  在一次次的试探、否认、取消、暗松之后,影响中国房地产市场四年之久的限购政策,即将淡出。

  昨日有消息称,除北上广浅之外,其他城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方。这意味着除四大一线城市之外的30多个限购城市,有可能全面放开出租汽车政策。

  对此,接近住建部的权威人士向上证报记者证实,上述政策方向和趋势已经具体。但明确否发文、何时发文,相关部门还需等候中央态度。

  2010年4月,为应对部分城市房价过慢上涨,国务院出台《关于坚决遏止部分城市房价过快下跌的通报》,要求房价上涨过快城市容许家庭购房套数,被业内称为“限购令”。粗略统计资料,有40多个城市执行着有所不同程度的限购政策。先前市场情况指出,出租汽车显然在一定程度上抑制了成交量,并进而抑制了房价的过快上涨。

  2013年下半年,银行系统针对房地产业突然收紧信贷,6月下旬出现的“钱荒”,更是给市场泼洒了盆冷水。再再加不受八项规定、六项禁令等因素影响,高端消费大为萎缩,楼市也受到波及,导致房地产市场去年底开始全面降温,“秋末”速度近超预期。

  “目前中国楼市不是淡,而是冷。继续下去,恐怕要出现系统性风险。中介公司已经开始裁员关店,部分城市5月份成交量甚至不如春节期间。这种情况十分罕见。”一家大型房企高管称。

  也正是房地产市场的快速降温,为重新考量限购等政策提供了条件。

  昨日有消息称之为,除北上广深之外,其他城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方。这意味着除四大一线城市之外的30多个出租汽车城市,有可能全面放开出租汽车政策。

  对此,相似住建部的权威人士向上证报记者证实,上述政策方向和趋势已经具体。但具体是否发文、何时发文,涉及部门还须要等待中央态度。“在决策层显然,一线城市目前还很难在近期放开出租汽车,因为之前(房价)下跌过慢,且目前还没见到显著的房价下降或市场调整。”该人士称。

  “我咨询了很多房地产企业,现在企业层面还没获得这个消息。但我们感觉这个政策继续执行的可能性很大,无论它以怎样的形式展现出出来。”中原地产首席运营官李文杰回应。

  四年限购路

  出租汽车,这个具备较强行政色彩的房地产市场调控政策,曾被视作抑制房价上涨的利器,也曾因其行政色彩而引发争议。

  为应付部分城市房价过慢上涨,还清“一定要把房价下跌趋势控制住”的允诺,2010年4月,国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过慢下跌的通知》,拒绝房价下跌过慢城市限制家庭购房套数,被业内称作“限购令”。粗略统计资料,目前有40多个城市继续执行着有所不同程度的限购政策。先前市场情况指出,出租汽车显然在一定程度上诱导了成交量,并进而诱导了房价的过快上涨。

  纵观四年出租汽车历程可以找到,其影响最大的阶段是2011年和2012年。当时,绿城中国等以高端物业为主要产品类型的开发商,成交量锐减。绿城无奈踏上买项目、卖股份的求生存之路。当企业和地方通过各种渠道呼吁中止行政性调控时,住建部有关人士曾私下无奈地表示,“目前除了行政性强行出租汽车,谁还有更好的调控房价的办法,我们虚心求教。”

  一些对土地出让和房地产市场依赖程度较高的地方政府也曾屡屡企图解除出租汽车,比如芜湖、武汉、厦门、珠海、长沙等,而多数变相或必要的松绑,都以地方政府坚称、收回,或上级政府取消等方式草草收场。这也折射出中央层面对执行限购政策的决心。

  不过,限购的威力在2013年已经开始淡化。2012年底至2013年,各地商品房成交量强势声浪,并带给房价再次大上涨。业内人士事后回顾,除了个税按差额20%征收等政策带给恐慌式购房外,市场面货币供应量的整体充足,是导致各地楼市再度疯狂的主要因素。在市场需求可观的情况下,出租汽车“高压线”被各种暗箱操作屡屡突破,从而效力大减。

  2013年下半年,银行系统针对房地产业忽然放宽信贷,6月下旬经常出现的“钱荒”,更是对市场泼洒了盆冷水。再加上受八项规定、六项禁令等因素影响,高端消费大为萎缩,楼市也受到波及,造成房地产市场去年底开始全面降温,“入冬”速度近超强预期。

  双向调控启程

  “目前中国楼市不是淡,而是冷。继续下去,恐怕要出现系统性风险。中介公司已经开始裁员关店,部分城市5月份成交量甚至不如春节期间。这种情况十分罕见。”一家大型房企高管称。

  也正是房地产市场的快速降温,为重新考量出租汽车等政策获取了条件。

  今年的政府工作报告中申明,中国将遏制房地产投机。即,针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,增进房地产市场持续身体健康发展。

  今年全国两会期间,住建部副部长齐骥明确指出,今年将实行的房地产市场“双向调控”即为分类指导,就是对一线城市继续增加供应,诱导、遏止投资投机性需求,限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市,要控制供地和供应结构,采取必要手段,消化库存。

  市场将上述动向理解为:中央对今年房地产市场基本态势已“心中有数”,出租汽车政策或不存在松动的空间。

  而根据上证报记者在多个二、三线城市的调研,在地方经济快速增长乏力、房地产市场成交低迷等多重压力下,目前地方松绑出租汽车的意愿较为反感。一些城市也已陆续出台放开政策。与过去两年有所不同的是,这些放松限购的政策基本获得接纳。

  对此,住建部政策研究中心住宅与房地产产业处长赵路兴向上证报记者表示,这个方向没错。他分析,今后中央会再出台全国统一的房地产调控政策,而是轻在创建长效机制,增进房地产市场稳定健康发展。政策思路主要为:其一,将对房地产市场展开因城因地分类调控,以地方政策居多;其二,实施“双向调控”政策,即一、二线热点城市,继续抑制投资性需求,调控方向难以转变,调控力度也难以放开,同时,增加中小户型住房的供应,对于合理的业主市场需求有相应政策反对;其三,对三、四线城市重点是调整供应结构与产品结构。

  “今年以来我国房地产市场明显分化,一线城市和大部分二线城市供需仍紧绷,但三、四线城市经常出现供大于求状况,为此必须实行分类调控。”赵路兴说。

  “出租汽车松绑的诗意在于,它有可能造成市场预期的转变,从而在一定阶段吸引部分需求入市。但如果资金面没相当大改善,限购松绑很难对市场有本质性的起到。所以,下一步,银行的态度将沦为楼市必须高度注目的风向标。”中信建投房地产首席分析师苏雪晶说道。 (责任编辑:李红)

    稿源:上海证券报