专家:下半年房价仍坚挺 本轮上涨或于明年见顶
栏目:行业新闻 发布时间:2021-10-25

    □上海易居房地产研究院副院长 杨红旭

  当前,房价节节上升,看涨房价的声音一浪高过一浪。尤其是地王频出、高价地横行,地价推高房价,似已板上钉钉。我的感觉是,很多拿高价地的开发商,对后市的预期过分乐观;而很多购房者,对于后市房价大涨,有些过于忧心。

  盛极必衰,这是自然界的法理。即便是过去十多年中国房价不断快速下跌,也同样存在着楼市降温与房价暴跌的时段。只有理性看来市场,才不至于在市场中摔跟头。正基于此,笔者认为,房地产短周期(未来6个月至12个月的变化)可用作指导房价走势预测。

  关于短周期,过去十年已有迹可循。全国房地产开发景气指数,是衡量研发行业体温的“温度计”,需要比较好的反映房地产开发行业的周期性波动。按照“峰值-峰值”的区分法,2004年以来可划分为三个短周期。

  第一个周期:2004年3月-2007年11月。这一周期经常出现两个峰值,都是106点,谷值是100.6,经常出现在2005年12月。下行历时21个月,下行历时23个月,总计43个月。下行主因是房地产调控,上行主因是经济过热,资本市场可怕。

  第二个周期:2007年12月-2010年3月。第二个周期峰值近106点,谷值是94.74,经常出现在2009年3月。上行历时16个月。上行历时12个月,共计28个月。下行主因是不受国际金融危机影响国内经济下降,上行主因是政策力度大。这轮跌到急涨缓,波幅大,历时短。

  第三个周期:2010年4月以来。谷值是94.39,经常出现在2012年9月,上行历时30个月。上行主因经济下滑与房地产调控。在双重压制下,上行时间较长,调整幅度较大。上行主因是货币严格和经济复苏。这轮周期已经已完成筑底,但上行之路不可能像2009年那轮又缓又快,将在“磨磨唧唧”中下行,预计将于2014年触顶。

  接下来,我们再用房价增幅,来印证一下国房景气指数的短周期。按照“峰值-峰值”的划分法,2004年以来,同样可分成三个短周期(按季度)。第一个周期:2004年四季度―2008年一季度;第二个周期:2008年二季度―2010年二季度;第三个周期:2010年三季度开始。由此可见,两个指标的周期基本一致。第二、第三个周期的谷值,经常出现房价同比下跌,可见市场调整幅度大,而第一个周期的谷值只是房价涨幅减小。2012年四季度转入第三个周期的后半段,也即下降阶段,2013年基本处于下降地下通道。但本轮上升过程中,不可能像2009年那样强劲,房价同比增幅难以超过上一轮12.8%的高点,下降持续时间较长,预计2013年四季度或2014年一季度见顶。

  欧美国家的房地产市场,已经历过上百年的周期性变化,经验较多,即便如此,短周期也存在较小的变量。我国房地产市场化,主要始于1998年,只有十几年时间,短周期的规律更加不易掌握,而且不受房地产调控影响大。

  笔者指出,要求短周期房价涨跌的“四个引擎”是经济、政策、资金和存货。当前楼市展现出也可从这“四个引擎”应从分析。

  其一,经济低位企稳。去年三季度,经济快速增长低探至7.4%,四季度声浪至7.9%,就在大家指出经济闻底声浪之际,今年上半年却出人意料的之后下滑,二季度增幅回落至7.5%。但是,7月的多数经济数据略有起色,8月汇丰中国制造业PMI初值为50.1,重返50枯荣线上方,创4个月内最低水平。这些信号指出,今年下半年经济将企稳。但是中国经济已告别低增长,明年也仅为8%上下。总体而言,经济面的情况对楼市科中性略偏空。

  其二,政策中性。稳快速增长,客观上要求调控不应进一步升级。下半年中央层面的房地产调控基本稳定,既不放松,也不加码,但局部政策不存在或泊或紧的可能,比如市场秩序整顿、发售第二批房产税试点、放开房企再融资、反对首套刚须要等。

  其三,资金面不喜不忧。从外部资金面看,今年货币供应量明显大于去年,M1同比增幅有可能维持在10%上下,而去年保持在6%上下,但是今年1月冲高后,呈圆形波动回升态势,预期明年将很弱于今年。从内部资金面看,由于房企销售形势较好,资金回笼量很大,总体资金面严格了很多。全国开发商资金来源同比增幅今年以来保持在30%以上,而去年在10%上下,说明今年房企的资金严格度远好于去年。但这一增幅今年初以来一直高位盘整,预计未来一年将呈圆形收窄趋势。简而言之,资金面显著强于去年,但年中将有所减弱。

  其四,存货面基本闻底。自去年二季度开始,全国主要城市的住宅库存开始增加,尤其是一线和部分二线城市,但三、四线一直呈增长态势,区域分化严重。值得注目的是,从今年4月开始,一、二线城市的库存量呈现波动走高的迹象。本轮周期中,库存最低点很可能就是3月份。与之相适应,20个典型城市的住宅去化周期,也在3月达到最低的8.3个月,其后波动小幅下行,7月提升至9.6个月。就存货和去化周期而言,当前一线和部分二线城市,依然正处于近两年低位,未来半年房价仍有下跌压力,但供不应求最紧张的时点已过,未来1-2年将新的渐趋增长。

  总而言之,通过分析要求短周期房价涨跌的四个因素,大致可以预测,当前处于本轮楼市景气周期的顶部区间,下半年房价仍结实,但明年将有所降温。(责任编辑:周小清)