三部门磋商国五条落实方案 售房个税或区别征收
栏目:行业新闻 发布时间:2021-12-03

实施国五条细则 三部门应急磋商“维护刚须要”

价格面积出售年限综合划线 售房个税有望“区别征税”

在遭遇到极大的“舆论声浪”之后,财政部、住房和城乡建设部(下称“住建部”)、国家税务总局(下称“国税总局”)已经着手制订还包括“维护刚性需求”在内的国五条执行细则(下称“17号文”)的实施方案。截至本报新闻报道时,有关方案已经上报国务院。

记者了解到,除保留了居住于剩5年且为唯一自住房产出售减免个税的“优惠政策”外,还有望还包括按照售价、面积、出售年限等要素划界维护线,区别性征税售房个税的“空间”。中央部门对此只做原则性规定,地方政府将制订具体的实施征税技术方案。

为尽快落实国办发17号文,北京等城市已经集中力量制订还包括个税征税等一系列的细则,并已就其中个别条款征求市场、业界意见。北京市有可能按照住房面积、销售价格等因素划线,实施“有所区别”的售房个税征税办法,以对刚性市场需求实施保护,压制投资投机资本。

预留空间

“‘细则’之后恐怕还有‘细则’,应当不会为保护刚须要预留一定的空间。”3月7日上午,一位相似住建部的人士向《中国经营报》记者透漏,住建部正在会同财政部、国税总局研究国办发17号文中的有关解释性文稿和技术实施方案,其中就还包括售房征税20%个人所得税方面的内容。

此前,国务院办公厅以国办发17号文的方式,印发了新国五条的执行细则,除拒绝统一实施限购、扩大限购范围外,还要求依法对个人出让住房扣除征税20%个人所得税。住房出让扣除征收个税虽然并非“新政”,但还是引起“误伤刚性市场需求”的舆论反弹。

财政部、住建部、国税总局等已经意识到了这一问题,并已经在全国两会期间,召集有关部门参与会议,研究“如何解释国办发17号文”的问题,其中,如何在征收售房所得个税过程中,保护合理刚性需求的问题,是焦点之一。

经过多次磋商,财政部、住建部、国税总局已经基本取得共识,即除了继续执行2006年印发的“个人住房剩5年且为唯一住房的转让扣除减免个税”优惠政策之外,还有望为市场中的刚性市场需求预留一定空间,方式有可能是通过住房面积、售价等因素综合划线,有针对性地区别实施征税政策,具体办法由地方政府制订。

截至本报记者新闻报道时,有关方案已经上报。但其最终公布的方式,尚存在变数。这一解释性方案有可能以三部门通报的方式牵头印发,也有可能通过有关部门负责人发表谈话,或接受新华社记者采访的方式播送。

对于上述情况,住建部多位内部人士均回应不便评价,只是强调不应以国务院的精神为准。截至3月7日,国务院尚未月国家发改委包括上述内容的方案。

综合划线

由于国办发17号文的落实采用了“中央政府托原则,地方政府具体实施”的方式,还包括北京、上海在内的地方政府都在紧张制订有关地方执行和实施的具体办法。住建部副部长齐骥在两会期间回应,地方实施办法会集中于在3月末实施。

3月4日,北京市地税局内部下发文件,拒绝在新的实施办法实施前,对能够提供购房发票的按买卖差额征收20%个人所得税,对无法获取发票的,按房产交易全值的1%征税个人所得税。而还包括售房个税征税北京市新的实施办法,已在紧张制定中。

记者了解到,北京市除继续执行“个人住房剩5年且为唯一住房的出让所得免征个税”的优惠政策外,还有望通过综合住房面积、售房价格、持有时间等因素,以划线的方式,区别刚性市场需求和投资投机性市场需求,有针对性地实行“有所区别”的售房个税征税口径。

多位北京大型研发企业负责人也向记者回应,他们在和政府有所不同部门官员交流的过程中,也听到了“划线区别征收”的众说纷纭,也提出了一些具体划线标准,但在月政策确定前,不便透漏。

北京市政府内部人士告诉他记者,目前北京地税局正抓住与住建委等部门协调,调取住建委的房产交易信息数据,并与其数据库联网。不过,目前遇到的主要障碍是,该数据库的信息主要是2005年开始实行“房地产交易网上签约”之后构成的数据,即不能查找到2005年以后的房产交易价格。

与此同时,北京市税收征管部门已经和多家北京区域内的房地产开发企业有关负责人展开谈话,了解房地产定价、销售等方面工作流程,同时也非正式地征求一系列与房地产税收有关政策的意见,其中亦还包括售房扣除征税20%个税。

“分摊”税负

“20%的个税会会完全转嫁给购房一方,这还要看当时当地具体的供需关系,无法一概而论。”住建部政策研究中心主任秦虹在接受记者采访时回应,当供应紧缺时,一般由卖方决定价格,税负较容易分摊,相反则难以转嫁。

由于担心新政有可能带给的分摊税负的风险,还包括北京在内的各地二手房交易过户均有较为显著的提升。但综合链家、21世纪不动产的数据表明,成交价价格均未出现明显波动。但是,21世纪不动产市场分析师张磊告诉他记者,已经有“分摊”税负的情况经常出现。

不过,多家中介门店的销售人员告诉记者,这些业主将个税预期价格转嫁到现有售房价格中的房产,实际上还只是停留在“挂牌价”的阶段,目前尚未有“加价成交”的案例,中原地产分析师张大伟回应,没有成交的价格,并不能反应市场的真实情况。

“如果分析一下我国目前的住房市场,可以找到,大部分城市的房产交易仍是以新房交易居多,且新房供应量充裕,二手房市场规模较小,分摊的风险有限。但在一线城市二手房的规模与新房相当,且由于城市规模大,二手房所处的位置优越,供给有刚性,所以就相对容易转嫁。”秦虹说道。

“当然,调控政策还有进一步细化和改进的空间。”秦虹表示,楼市调控涉及法律手段、行政手段和经济手段,但目前因涉及法律过于完善,所以多用行政手段和经济手段。行政手段的特点是刚性较强,短期容易起效。而经济手段弹性较强,但效果经常出现不确定性大,如提升利率,房价会有一定的滞后反应。

中国房地产学会会长陈国强则回应,从长久上看,提高房地产市场的现状,应当增强流通环节,通过减少持有人成本,增加房地产市场中的流通性,才能使供需关系更加均衡。

稿源:中国经营报