房价未回归合理 房产公司备粮过冬
栏目:行业新闻 发布时间:2022-05-17

    国务院总理温家宝14日问记者发问时回应:房价还远远没返回合理价位,因此,调控不能放松。这几天,万科、陆家嘴等房地产企业陆续发布年报,这些公司对现在的形势都有一定了解,并推出不少应付市场严冬的措施。

    房地产市场转入寒冬

    14日,国务院总理温家宝在人民大会堂金色大厅与中外记者见面并回答提问时谈到了房地产,温总理说:“房价还远远没回到合理价位。因此,调控无法放松。如果放开,将前功尽弃,而且会导致房地产市场的混乱,有利于房地产长期健康和平稳发展。”

    温总理这番话,再次明确了调控房地产市场的决意,影响将不会非常深远影响。昨天下午,房地产股票大幅下跌,沪深股市受到拖累而下跌。目前,房地产市场的确进入了冬天,从去年四季度开始,房地产市场销售出现明显上升趋势。

    万科在刚刚公布的年报中称,去年全国商品房销售面积10.99亿平方米,销售金额5.91万亿元,同比分别快速增长4.9%和12.1%,增长速度较2010年进一步放缓,其中,去年第四季度全国商品房成交价面积同比下降7.1%。万科重点注目的14个城市(深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉),继2010年成交面积同比下降29.6%之后,2011年之后上升19.2%。

    从万科、保利地产、金地集团等几家大的上市房地产公司每个月公布的销售数据看,从去年10月份以来,销售数据一直正处于下滑态势。显然,房地产公司销售遇到困难,行业转入了冬天,而市场普遍认为这个冬天还将持续。

    上市公司大力应付

    那么,在这种不利局势下,房地产企业如何应对?最近发布年报的几家房地产公司,均在报告中阐述了他们的一些做法。

    万科对于房地产的寒冬,一直具有精神状态的认识,因此,在《致股东》中回应:经历过2006年以来完整行业周期的我们,对冬日的再临,不应有任何惊讶,亦无须任何惊惶。万科的应对措施,一是稳健的财务结构,二是开发市场合适的产品。财务方面,慎重拿地的万科一直侧重财务的务实,由于去年万科销售额1215.4亿元,使得预收款达到1111亿元,财务压力并不大,剔除预收款后,公司其他负债占总资产的比例为39.6%,比上年有所降低,公司的有息负债占全部负债的比例仅22.1%。公司持有货币资金342.4亿元,远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额235.7亿元,财务是较为安全的。

    在产品方面,万科定坐落于自寄居购房者,满足刚须要市场,因此侧重小型化与装修房,近年来,万科销售的产品中,144平方米以下户型占比一直相似90%,甚至已经开发出20平方米以下的超强小户型,万科指出小户型、翻新房,可以提高客户中业主购房的比例。万科的另一措施就是住宅产业化,以保证质量,降低建设成本。

    陆家嘴的应对措施是继续前进商业地产的发展,7年来公司的出租性收入快速增长多达12.5倍,突破了10亿大关,提升了公司的竞争力和外用风险能力。董事长在报告中回应:在住宅地产的调整周期内,也许我们是幸运的。从报表看,陆家嘴公司去年房产出租收益与销售收入基本相当,2012年度的营收模式将全面改变成长期资产管理收益和短期资产出售收入锐意的模式。

    资金压力沦为房地产企业面临的仅次于难题,为了应付这个难题,陆家嘴去年通过出让部分获得研发需要的资金,以减资方式退出上海光通信发展股份有限公司;转让上海复旦科技园股份有限公司的股权;转让上海陆家嘴投资发展有限公司的股权。董事会表示:这些决策都不利于公司集中精力于商业地产的研发建设,并为公司的现金流做出了有益贡献。

    由此看来,如果有积极的针对性的应付措施,房地产上市公司可以稳健地度过这个寒冬。