房价连续三月下降全国性楼市下降通道开启
栏目:行业新闻 发布时间:2022-06-20

    全国性的楼市下降通道已然开启。国家统计局18日发布数据显示,2011年12月,70个大中城市新建商品住宅价格比11月下降0.24%,连续三个月环比上升,房价跌幅逐步不断扩大。

  专家指出,受限购、限贷政策持续的影响,楼市有望加速下行,商品住宅成交量将延续2011年下半年的低迷态势,难以全面回暖。

  连跌

  超七成城市新房价格环比下降

  2011年12月新建商品住宅价格下降的城市之后减少,全国70个大中城市中,环比价格下降的有52个城市,占比74%;环比价格持平的有16个城市;环比价格上涨 的 有2个 城 市 , 涨 幅 仅 为0.1%。

  同时,房价同比涨幅也经常出现下降迹象。统计表明,70个大中城市中,2011年12月新建商品住宅价格同比上升的城市有9个,比11月减少5个;涨幅回升的城市有55个。

  “2011年10月后,降价范围加快不断扩大,以全国多达70%的大中城市房价环比回落收尾。虽然12月平均值同比指数仍然低于100,却已超过年内最低值,比1月增幅回落5 .19个百分点。”链家地产首席分析师张月认为,这表明在经历将近一年的楼市调控政策下,全国房价下跌获得有效控制,2012年将是房价回落的一年。

  张月表示,12月大型房企为业绩抢收而在各地进行的降价促销,不仅超越了市场价格对峙的局面,还造就了一线以外城市的价格深调。无论从环比降价城市数量减少方面还 是 价 格 返 落 幅 度 扩 大 方面,都可以看出,价格拐点出现之后,全国性的楼市下调地下通道已然开启。

  值得注意的是,12月份环比价格上涨的2个城市分别是贵阳和银川,均为西部城市;在16个止涨的城市中,除泉州、湛江、三亚外,其余13个均为中西部城市。“可见,目前环比房价仍相对胶着的城市主要集中在中西部地区,因为这些城市房价本来就相对较低、涨速相对较慢,降价空间没东部城市、低能级城市大。”上海易居房地 产 研 究 院 副 院 长 杨 白 旭说。

  在北京、上海、广州、深圳四大一线城市,新建商品住宅价格已连 续3个月 下 叛 , 且 降 幅 阔 大 明显。上海易居房地产研究院公布的最新研究报告表明,12月份,一线城市新建商品住宅价格环比综合指数为99 .63,即价格环比上升0 .37%;新建商品住宅价格同比综合指数为102 .4,即价格同比上涨2.4%,同比涨幅继续显著收窄。

  杨红旭表示,12月70个大中城市新建商品住宅同比综合指数为101 .6,即价格同比上涨1 .6%,涨幅比11月份明显收窄。接下来数月,随着环比价格的上升,以及同比价格下降城市的激增,新建商品住宅同比涨幅将继续下降。

  压力

  销售上升库存大增

  2011年12月,中原集团研究中心监测的30个主要城市新建住宅成交量环比增幅达10%,这是2011年下半年以来最大的单月环比增幅,但其下降的主要原因是11月市场成交过于下滑。此外,北京、深圳、杭州等重点城市12月成交量环比增幅都多达六成。然而,对比2009年和2010年四季度成交量环比三季度分别增加一成和四成,2011年四季度成交量不升反降,沦为近几年来表现最好的四季度。

  进入2012年,楼市成交价依旧惨淡 。 根 据 中 国 指 数 研究 院 最 新 统计,上周(1月9日至15日)监测的40个城市中,32个城市楼市周均成交量同比下降,18个城市成交量降幅在50%以上,其中温州同比降幅约74.16%。

  杨红旭介绍说,从历史数据上看,2011年商品房市场明显降温,销售面积同比增幅显著下降,近低于近十年的平均值增幅。

  销售上升的同时,库存在逐月攀升。中原地产统计资料表明,2011年12月,上海、广州、南京和青岛等城市的新房可售面积与2011年1月比起增幅均在五成以上,北京和深圳库存增幅分别为28%和7%。

  进入2011年四季度以来,标杆房企在各地的促销力度增大,降价楼盘迅速增多,促销方式更加多样化,降价幅度亦显著大于前期。但开发商销售策略的调整并未拉动销售额明显回升,11月份和12月份标杆房企的销售额分别仅为全年均值的75%和89%。整个四季度标杆房企的销售额仅占到2011年全年销售额的22%,为全年最低的一个季度。销售力弱使得标杆房企库存压力陡增,截至2011年12月底,中原地产监测到的标杆房企在售项目库存量比2011年5月底减少约7成。

  中原集团研究中心高级经理刘渊指出,受市场大势影响,2011年全年标杆房企的发展速度有所上升。一方面,从销售规模的快速增长情况来看,十大标杆房企的总销售额同比快速增长12%,较2010年下降约30个百分点;另一方面,从开发商完成年度销售计划的情况来看,仅有恒大、华润、中海、保利4家房企已完成年度销售任务,而2010年则 有8家 房 企 完了 成 了 年 度 售 购 任务。

  趋势

  楼市上行幅度将增大

  房价快速上涨势头得到遏制的同时,市场寒冬并未落幕。专家指出,在“坚持房地产调控不动摇”的主基调下,出租汽车等调控政策仍将持续 , 楼 市 下 行 幅 度 将 入 一 步 加深,而开发商则将面对更大压力。

  住建部政策研究中心副主任王珏林回应,2011年房地产市场逐步回归理性,主要还是调控政策产生了起到。2012年调控仍将持续,恩 调 不 会 放 生 逆 化 。 在 王 珏 林 显然,2012年的房地产调控政策走向,在维持基调恒定的情况下,不排除对限贷政策微调的可能,但限购等政策不太可能放开,因为现在条件不具备,“只可能减少而会减少限购的范围”。

  王珏林认为,在政策将维持稳定性的预期具体以后,观望情绪将逐渐增加,2012年整个房地产市场的形势与2011年会有太明显的差异。

  对于未来的市场走势,短期来看,刘渊指出,考虑到2012年前10天的市场低迷展现出,融合春节假期因素,1月主要城市一手住宅的成交量仍将保持低位。2月作为春节后的第一个自然月,开发商或将加快推盘步伐,在这个阶段如果成交量仍持续低迷,或将有更多的研发 商 加 进 叛 价阵 营 。 未 来 一 段 时间,土地市场或将沦为众多看点,土地成交价价格若有实质上升,将造就住宅销售市场价格之后下降。

  就2012年全年而言,杨红旭预测,当前的楼市环境更像2008年8月(下跌后持续至2009年2月),而非2011年6月。预期未来半年左右,全国房价将总体上保持环比下跌状态,2012年下半年渐趋筑底、企稳,四季度可能反败为胜为下跌。

  北京中原地产市场研究部总监张大伟表格 示 , 目 前 来 看 拐 点 已 经 经常出现,预期在6至12个月内房价还有有可能有10%至20%的下调。而且一线城市对全国的示范作用非常大,不仅在政策继续执行力度上,在房价上调过程中也会显著影响全国。预计2012年全国楼市成交量继续沿袭2011年四季度的上升趋势。

  对于房企资金状况,杨红旭预计,2012年房地产开发企业资金来源将继续恶化,预计全年增长速度为8%。一方面,房企的融资环境难以全面向好;另一方面,房企的资金回笼仍将艰难。此外,外资对国内房地产市场持悲观态度,难以大幅减少投资。