资金缺口或超万亿 房企卖项目将成常态
栏目:行业新闻 发布时间:2022-06-20

    持续调控之下,开发商的现金流还能支撑多久?这一自去年开始就被不断追问的问题,在新年伊始,热度依旧。

  瑞银房产10日警告称之为,今年一季度末与二季度初是房地产高危期,或出现风险集中于愈演愈烈、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌统合。

  国泰君安的一份房地产研究报告则表明,2012年房企资金缺口量将达到1.35万亿元。记者发现,1.35万亿元的资金缺口量,相等于2011年万科销售额的约11倍。

  近日的一次地产会议上,黄金湾投资集团副董事长全亮透露,在销售回款之后低迷的形势下,转卖项目或合作开发将成为2012年房企解决问题资金压力的最佳办法。

  资金缺口或达1.35万亿元

  全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示,2012年房地产行业资金链紧绷已成定局。

  国泰君安针对2012年房地产行业的一份研究报告显示,整体而言,2011年房地产资金市场需求并没有经常出现缺口,但2012年整个房地产行业的资金需求量将冲低到10.84万亿元,而包括自有资金、商品房销售回款、银行贷款、房地产信托贷款等途径,房企能够募集到的资金量只有9.49万亿元。按照目前的口径计算,2012年房企的资金缺口量将达到1.35万亿元。

  1.35万亿元的资金量不堪称不庞大。粗略计算后发现,2011年万科销售额为1215.4亿元,换句话说,2012年房企的资金缺口量相等于万科2011年销售额的近11倍。而中房产信息集团联合中国房地产项目管理中心联合公布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》表明,2011年销售额排名前20名的房企,还包括万科、恒大、保利、中海外等,去年合计销售额仅8773亿元,1.35万亿元相当于2011年销售额名列前20名的房企销售总额的约1.5倍。

  四方面原因叠加影响

  对于2012年房企面对的极大资金缺口,首创置业一位电子邮件人士分析认为,主要不受四个方面的原因变换影响。

  首先,销售受阻,回款能力趋弱。根据中国指数研究院的统计数据汇总后发现,2011年包括杭州在内的5个一线城市新建住宅总体成交量相较于2010年同比上升19.49%。其中北京、上海、广州、深圳与杭州新建住宅成交价面积分别同比下降21.74%、17.24%、8.37%、15.15%和20.45%。尤其于8月开始,相关地产调控政策效果逐渐获释,成交量一路下降。2011年还包括天津、重庆、武汉、南京、苏州、青岛和福州等二线城市新建住宅总体成交量同比下跌18.01%,如天津、重庆与武汉2011年新建住宅成交面积分别同比上升13.43%、30.99%、9.88%。尤其于7月初,不少二、三线城市被强制要求实施出租汽车政策,随后楼市也与一线城市一起转入下降地下通道。

  其次,销售挤压之下,库存逐渐走高,溶解了房企大量资金,且这种趋势仍在下降中。以北京为例。根据北京住建委官方网站的数据统计资料后找到,2011年北京商品房住宅期房供应套数为64846套,合计签下套数为28269套,套数签约率约43.2%。相比较而言,2010年的套数签约率为63.4%,2009年更是冲高至近80%。

  签约率的节节上升,导致库存量步步下降。中国房地产决策咨询系统和国家统计局的统计数据表明,截至2011年12月底,全国10个主要城市新建商品住宅库存量高达5998万平方米,同比大幅提高约39.22%,其中北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存量分别为1046万平方米、973万平方米、800万平方米和265万平方米,同比增长率分别为33.97%、51.99%、64.53%、30.63%。四个一线城市合计库存量约3084万平方米,比去年同期大增近46%。

高库存量挤占了房企的不少资金,记者根据中国指数研究院的相关数据统计后显示,2011年北京、上海、广州与深圳商品房期房住宅成交均价分别为22034元/平方米、14223/平方米、11292/平方米和18990/平方米。以此计算,截至去年年底,北京、上海、广州与深圳商品房期房住宅库存量的价值分别高达约2300亿元、1380亿元、900亿元和500亿元,合计5080亿元左右。

  第三,2012年房企到期债务将很快上升,从而进一步挤压房企资金链。国泰君安的研究报告表明,目前房企的长短期付息债务,偿付期主要分布在2011年7月-2014年6月,其中46%的债务支付期聚集于在2012年。而2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务(即短期借款+一年内到期的长期负债),约79%的债务偿付期集中在2011年12-2012年6月,其中2011年12月和2012年3、4月为债务支付高峰期。

  最后,楼市中开发投资不存在一定的惯性,2012年房企研发投资仍将呈现出一个持续上升的轨迹,从而造成开发资金需求量仍不会持续减少。

  买项目将成常态

  缺钱就得找钱。对此,黄金湾投资集团副董事长全亮近日在中国地产金融创新峰会上指出,在信贷放宽,销售受阻的当下,房企应当主动调整开发模式,因为研发模式要求资本结构。通过股权转让或合作开发才是房企迅速解决资金压力的最佳办法。

  实际上,转卖项目兑现现金或降低开发成本压力的作法,已在2011年楼市显露端倪。

  中原地产研究中心的一份统计数据显示,2011年交易市场共经常出现近500宗房地产行业股权及资产交易(不包括关联交易),涉及金额多达1500亿元。

  中房信克而瑞评论员胡超分析说,约500宗股权及资产交易中,主要可分成两种情形:一种为通过转手项目,获得现金,比如绿城中国公布的公告显示,公司将无锡项目、杭州绿城兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期分别出让,以回收3亿元现金;另一种正处于企业战略调整,比如一些主业非房地产的公司,在看淡房地产业的背景下,通过转手地产项目,清仓离场,且这种趋势日益明显。

  北京中原三级市场研究部总监张大伟对此补足说,战略减资或战略离场,已沦为时下房地产市场转手项目的主力原因之一。将近段时间以来,东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司,皆通过涉及股权转让的方式,逐渐构建从房地产业撤资或增加涉及资产配置。如果地产调控继续保持3~6个月,预计非主营房地产的企业可能挤兑的房地产资产、股权市值将多达3000亿元。

  地产首席分析师张月认为,除非有意清仓逃离房地产业,否则通过出售土地或项目回笼资金皆非上上之策,毕竟在现有的市场背景下,房企转卖项目很难获得更多利润报酬,更多的是低价出让。因此在2012年不太好的楼市形势之下,大多数房企回笼资金的最佳办法仍是迎合市场,降价抢量,通过快速销售来展开资金回收。