持续调控之下，开发商的现金流还能支撑多久？这一自去年开始就被不断追问的问题，在新年伊始，热度依旧。

　　瑞银房产10日警告称之为，今年一季度末与二季度初是房地产高危期，或出现风险集中于愈演愈烈、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌统合。

　　国泰君安的一份房地产研究报告则表明，2012年房企资金缺口量将达到1.35万亿元。记者发现，1.35万亿元的资金缺口量，相等于2011年万科销售额的约11倍。

　　近日的一次地产会议上，黄金湾投资集团副董事长全亮透露，在销售回款之后低迷的形势下，转卖项目或合作开发将成为2012年房企解决问题资金压力的最佳办法。

　　资金缺口或达1.35万亿元

　　全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示，2012年房地产行业资金链紧绷已成定局。

　　国泰君安针对2012年房地产行业的一份研究报告显示，整体而言，2011年房地产资金市场需求并没有经常出现缺口，但2012年整个房地产行业的资金需求量将冲低到10.84万亿元，而包括自有资金、商品房销售回款、银行贷款、房地产信托贷款等途径，房企能够募集到的资金量只有9.49万亿元。按照目前的口径计算，2012年房企的资金缺口量将达到1.35万亿元。

　　1.35万亿元的资金量不堪称不庞大。粗略计算后发现，2011年万科销售额为1215.4亿元，换句话说，2012年房企的资金缺口量相等于万科2011年销售额的近11倍。而中房产信息集团联合中国房地产项目管理中心联合公布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》表明，2011年销售额排名前20名的房企，还包括万科、恒大、保利、中海外等，去年合计销售额仅8773亿元，1.35万亿元相当于2011年销售额名列前20名的房企销售总额的约1.5倍。

　　四方面原因叠加影响

　　对于2012年房企面对的极大资金缺口，首创置业一位电子邮件人士分析认为，主要不受四个方面的原因变换影响。

　　首先，销售受阻，回款能力趋弱。根据中国指数研究院的统计数据汇总后发现，2011年包括杭州在内的5个一线城市新建住宅总体成交量相较于2010年同比上升19.49%。其中北京、上海、广州、深圳与杭州新建住宅成交价面积分别同比下降21.74%、17.24%、8.37%、15.15%和20.45%。尤其于8月开始，相关地产调控政策效果逐渐获释，成交量一路下降。2011年还包括天津、重庆、武汉、南京、苏州、青岛和福州等二线城市新建住宅总体成交量同比下跌18.01%，如天津、重庆与武汉2011年新建住宅成交面积分别同比上升13.43%、30.99%、9.88%。尤其于7月初，不少二、三线城市被强制要求实施出租汽车政策，随后楼市也与一线城市一起转入下降地下通道。

　　其次，销售挤压之下，库存逐渐走高，溶解了房企大量资金，且这种趋势仍在下降中。以北京为例。根据北京住建委官方网站的数据统计资料后找到，2011年北京商品房住宅期房供应套数为64846套，合计签下套数为28269套，套数签约率约43.2%。相比较而言，2010年的套数签约率为63.4%，2009年更是冲高至近80%。

　　签约率的节节上升，导致库存量步步下降。中国房地产决策咨询系统和国家统计局的统计数据表明，截至2011年12月底，全国10个主要城市新建商品住宅库存量高达5998万平方米，同比大幅提高约39.22%，其中北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存量分别为1046万平方米、973万平方米、800万平方米和265万平方米，同比增长率分别为33.97%、51.99%、64.53%、30.63%。四个一线城市合计库存量约3084万平方米，比去年同期大增近46%。

高库存量挤占了房企的不少资金，记者根据中国指数研究院的相关数据统计后显示，2011年北京、上海、广州与深圳商品房期房住宅成交均价分别为22034元/平方米、14223/平方米、11292/平方米和18990/平方米。以此计算，截至去年年底，北京、上海、广州与深圳商品房期房住宅库存量的价值分别高达约2300亿元、1380亿元、900亿元和500亿元，合计5080亿元左右。

　　第三，2012年房企到期债务将很快上升，从而进一步挤压房企资金链。国泰君安的研究报告表明，目前房企的长短期付息债务，偿付期主要分布在2011年7月-2014年6月，其中46%的债务支付期聚集于在2012年。而2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务(即短期借款+一年内到期的长期负债)，约79%的债务偿付期集中在2011年12-2012年6月，其中2011年12月和2012年3、4月为债务支付高峰期。

　　最后，楼市中开发投资不存在一定的惯性，2012年房企研发投资仍将呈现出一个持续上升的轨迹，从而造成开发资金需求量仍不会持续减少。

　　买项目将成常态

　　缺钱就得找钱。对此，黄金湾投资集团副董事长全亮近日在中国地产金融创新峰会上指出，在信贷放宽，销售受阻的当下，房企应当主动调整开发模式，因为研发模式要求资本结构。通过股权转让或合作开发才是房企迅速解决资金压力的最佳办法。

　　实际上，转卖项目兑现现金或降低开发成本压力的作法，已在2011年楼市显露端倪。

　　中原地产研究中心的一份统计数据显示，2011年交易市场共经常出现近500宗房地产行业股权及资产交易(不包括关联交易)，涉及金额多达1500亿元。

　　中房信克而瑞评论员胡超分析说，约500宗股权及资产交易中，主要可分成两种情形：一种为通过转手项目，获得现金，比如绿城中国公布的公告显示，公司将无锡项目、杭州绿城兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期分别出让，以回收3亿元现金；另一种正处于企业战略调整，比如一些主业非房地产的公司，在看淡房地产业的背景下，通过转手地产项目，清仓离场，且这种趋势日益明显。

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟对此补足说，战略减资或战略离场，已沦为时下房地产市场转手项目的主力原因之一。将近段时间以来，东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司，皆通过涉及股权转让的方式，逐渐构建从房地产业撤资或增加涉及资产配置。如果地产调控继续保持3~6个月，预计非主营房地产的企业可能挤兑的房地产资产、股权市值将多达3000亿元。

　　地产首席分析师张月认为，除非有意清仓逃离房地产业，否则通过出售土地或项目回笼资金皆非上上之策，毕竟在现有的市场背景下，房企转卖项目很难获得更多利润报酬，更多的是低价出让。因此在2012年不太好的楼市形势之下，大多数房企回笼资金的最佳办法仍是迎合市场，降价抢量，通过快速销售来展开资金回收。