我国2000多亿元房地产信托今年到期
栏目:行业新闻 发布时间:2022-06-28

    随着限购、禁售和信贷紧缩,房地产信托沦为不少开发商的“救命稻草”,但风险也逐步显出。中金公司一份针对房地产信托专题分析报告显示,2012年预计房地产信托到期规模2234亿元,总还款额约2500亿元;2013年预计到期规模2816亿元,总还款额约3100亿元。

  业内人士表示,针对单个地产项目或较低资质开发商的信托产品可能率先经常出现兑付风险,但房地产信托多为流动性风险,兑付风险总体高效率。

  中金公司报告称,从2012年开始将是房地产子集类信托的支付高峰,第三季度到期规模约1000亿元,其他季度到期规模350亿至500亿元。其中3月份是小高峰,到期规模约220亿元;7月止9月是到期大高峰,每月平均在300亿元以上。

  房地产信托兑付资金以楼盘销售回款为基础,但在现有的出租汽车、限价和限贷等调控措施下,房地产商销售回款速度放缓,难度减少。同时,银行借贷、资本市场融资等筹资渠道受阻。对于即将转入集中兑付期的房地产信托而言,各种不利因素加剧了兑付风险。

  对此,北京大学房地产金融中心主任冯科回应,房地产信托兑付风险显然存在,但房地产信托在整个地产融资额度中占比并不大,会造成大范围影响。

  中国人民大学信托与基金研究所所长周小明表示,对于房地产信托,不排除个别项目经常出现流动性风险,但只要房地产业不大起大落,总体风险是高效率的。

  此外,房地产信托收益率走高反映出有房地产商融资成本不断增大。数据表明,2011年房地产信托平均值预期年收益率从1月的9.26%升到12月的10.52%,全年平均预期年收益率约10.08%。

  用益信托研究员徐颖风回应,房地产信托收益率节节走高,房地产商实际融资成本在15%以上。国泰君安研究报告称,由于银根不断抽紧,资金成本高企,房地产信托资金成本也随之不断攀升。同时,房地产调控政策紧锣密鼓,开发商资金压力陡增,房地产信托收益率也屡创新高,开发商的信托融资成本多达20%已成为常态。

  对于有所不同资质开发商的房地产信托兑付风险,中金公司报告称,一级资质开发商多用于权益投资及贷款等方式的信托,等价于高息贷款,且自身项目多,融资渠道甚广,资金可以周转腾挪,兑付风险相对有限;三级以下资质开发商多为项目公司,信托介入较早于,以股权融资居多,债权人风险较高。

  据了解,在房地产信托出现实质性兑付风险前,信托公司可通过推迟、“发新补旧”等方式缓解资金压力。而当房地产商确实无法按时兑付时,信托公司可通过以自有资金兜底、出让给第三方、出售抵押资产等方式偿还债务投资者。

  一位信托公司高管说,除卖掉抵押资产外,推迟、发新补旧和找第三方接盘只是说明信托产品存在流动性风险,而不是真正的投资风险。从以前的经验来看,全行业经常出现兑付风险的可能性很小,但个别规模猛增、风险防控差的信托公司有可能最先经常出现支付风险。