万亿负债首批债务将到期 房企上半年或现全面降价
栏目:行业新闻 发布时间:2022-06-28

   “郁亮跟我说,万科拚命买楼收钱的原因不是为了抄底,是为了脱险。因为万科太大了,万一又有什么风吹草动,这个钱就是保命钱。”世联地产董事长陈劲松在前日的媒体见面会上谈及,2012年开发商必须面对即将到来的债务危机,“连万科这样的企业都居安思危。现金流的问题,就害怕到时仅仅是劣一口气而没活过来,那是最悲惨的。”

  万亿债务年中逐步到期

  “到目前为止,房地产行业还不那么没钱,因为都是负债,不过这些过万亿的债务将在2012年中开始逐步到期。”陈劲松说,眼下中国房地产除银行贷款之外,还有四笔钱要陆续偿还债务,其中还包括离岸的私募债,过往一年左右,在香港发行的中国房地产离岸的私募债,以项目为事例大概有1000个,大概是两年期,2012年年中陆续到期。

  其次是信托,2010年全国发售信托3.6万亿,2011年上半年发行4万亿,比2010年全年还要多,其中1/3是银行的理财产品,2/3是房地产。这笔钱不会在2012年-2013年陆续到期。

  第三笔钱是房地产基金,目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿,大多数是项目型的房地产基金。

  第四是民间借贷,俗称“高利贷”,过去一年约有4万亿,其中2万亿进入了房地产。此外,政府债务、银行抵押贷款、上下游融资,包括建筑商参建和销售预售款,都在房地产体系中循环。

  克而瑞分析报告显示,目前房企的资产负债率已处历史高位。另据Wind资讯统计,房地产行业的资产负债率已高约71.28%。其中,总负债超1.24万亿元。截至2011年9月30日,有8家A股上市房企资产负债率超过85%,16家上市房企资产负债率多达80%。如果单从资产负债率来看,A股至少有7家房企比绿城中国的资金链更为紧绷。

  有证券分析师测算,上市房企长短期付息债主要产于在未来3年内,有46%的债务集中在2012年支付。今年一季度偿还债务比例将达到最高的12.2%,步入第一波相对集中于的到期日。

  1.2万亿总库存约历史高点

  正所谓“屋漏偏逢连夜雨”,不顾一切2012上半年企业资金链紧绷之际,市场却步入去库存周期。

  世联数据分析,从去年下半年开始,房地产市场开始进入由供需主导的阶段,库存显著上升。北京、上海、广州、武汉等主要城市库存已相似或超过2008年的历史峰值。2011年第三季度末,沪深两市145家房企总库存量超过1.2万亿的历史高点。

  与此同时,世联购房者信心指数调查显示,三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%,预期房价下跌的比例为40.0%。世联研究部的吴志辉称,这是2011年购房者预期未来房价暴跌的比例首超下跌的比例,意味着房地产市场的预期开始再次发生了巨变。

  上半年或全面降价

  吴志辉回应,此前大量资金流向房地产行业,其形成的债务将于2012年陆续密集到期。从这个情况来看,房地产去库存将不会加速,降价将会在上半年更加明显。

  按照去年四季度的调查来看,全国范围内购买者希望的房价跌幅,普遍在30%以上,而从世联监测的28个城市的数据找到,75%的降价楼盘幅度小于17%。“在偿付能力面临挑战的2012年,现实会向理想投向。”世联预测,美元指数的走势、行业潜在供应、购房者的心理预期等要求了今年年中这几个共振不会产生,2012年上半年将会是一个黎明前的黑暗,房地产市场将转入全面降价的走势。