北京拟完善经适房回购机制:房主不得自行交易
栏目:行业新闻 发布时间:2022-07-03

    日前,有报导称北京市将尽快建立经济适用住房封闭运行机制,完善政府回购制度。据悉,今年北京市还将对限价房定价机制展开调整,两限房价格将有所下调。

  具体来说,新政公布后经适房将不允许房主自行上市交易,而是由政府进行回购。12月26日,中国社科院工业经济研究所曹建海(微博)回应,这一政策的出台非常必要,且具有“亡羊补牢”的性质。在其看来,经适房一旦不能自由上市流通,就意味着它失去了投资功能,避免了房主借机套利的可能。

  至于两限房价格的下调,多位分析人士指出,申请人的标准也应随之放宽,否则就不会丧失应有的保障性功能。对于低收入人群来说,两限房的成交价价格或许就“太高了”。

  新政取消经适房转商功能

  12月23日开会的住房保障工作总结大会上,北京市发布了2012年保障房任务及目标。与此同时,北京市还将出台“新政”――创建经适房封闭运行机制,也即未来经适房将不再由房主自行上市销售,而是以政府回购的形式代替市场交易。据报导,即将实施的经适房回购政策将按照“老房老办法、新房新的办法”的原则来继续执行。回购方式、买入价格将于日后出台细则不予明确。

  “当前经适房满5年后立刻转商的现象大量存在”,链家地产首席地产分析师张月(微博)回应,”在历次税费调整的前夕,都会有大量的经适房集中过户改以商品房,体现出保障性人群中也存在大量的投资心态。”

  另外,在目前的所有的政策性住房中,经适房、两限房这种产权式的保障房数量占到比至少有80%以上,一旦转为商品房,资源大量流失。

  “这就是一个无底洞”,对于新政以前的经适房屡屡被改以商用房的现象,12月26日,中国社科院工业经济研究所曹建海评论。在其看来,经适房新政的实施非常必要,且具备“亡羊补牢”的性质。曹建海认为,经适房一旦无法权利上市流通,就意味着它失去了投资投机功能,防止了房主借机套利的有可能,“这就将经适房定位于居住功能上,剔除了其投资的性质。”

  北京两限房均价或被提升

  在上文提及的住房保障工作总结大会上,寄居建委相关负责人表示,北京市还将根据实际情况对限价房定价机制进行调整,以增加限价房投资牟利的空间。据信,限价房从2008年推出开始,其定价原则就是同区域、同品质商品房价格的80%。然而,目前实际成交的情况却是,限价房项目仅为市场房价的50%甚至更较低。在其看来,这将使得限价房有可能沦为投资的工具。不过,限价房价格下调的幅度也不会太多。

  根据链家地产市场研究部统计,今年两限房的成交价均价在6800元/平米左右。如果按照现有的商品住宅售价80%计算,两限房成交均价将被上调到1100元/左右。

  “这个价格就太贵了”,曹建海表示,两限房价格过低将会丧失其确保功能。因此,他建议对低收入的群体应该必要的放宽标准。与此同时,他还提议,一些合乎两限房申请标准的群体也可以通过自建的方式来获得住房,比如可以协议转让土地,寻找合作开发商来建设两限房。

  链家地产首席分析师张月也认为,限价房定价下调后,按照目前的申请人标准来看,“三口之间的8.8万的年收入,每月的月可供将占到到月收入的60%以上”。这样显然,”适当的放宽申请人的标准将十分必要。”

  未来住房确保将以租居多

  在会议上,住建委相关人士还表示,2012年北京市保障性住房将新开工建设、收购各类保障性住房16万套,其中公开发表配租配售9万套,定向安置用房7万套;全年完工各类保障性住房7万套。

  “今年房地产交易管理网上显示保障房成交3万多套”,链家地产首席地产分析师张月表示,“今年商品房成交大约是保障房的1.8倍――这意味著,保障房对商品房的冲击是非常小的,商品房的成交价压力还是来自于自身的库存压力”。

  同时,张月认为,未来住房保障将从以售居多,变成以租居多。在其显然,保障房供给结构上的调整,可以减低目前产权式保障房建设带给的财政压力,以及土地市场的转让压力。

  “开发商对于建设保障房的积极性仍然不高”,张月指出,虽然两限房售价提高了,但地价也不会随之水涨船高,从而房企的利润空间仍旧有限。至于公租房和廉租房,由于其非产权性质,在资金和收益、转入和退出机制上均不存在诸多问题。有鉴于此,张月指出保障房的转入、解散以及审查机制还应进一步完善。至于经适房新政、提升两限房定价等政策措施有效与否,张月回应还有看政策的明确执行程度。